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▲這個購屋世代薪資不變甚至於更差，當房價反轉時，還是背負高點買入的房價，與父母的「成功」經驗相反，現在考慮買房的年輕朋友應該謹慎為之。（示意圖／ETtoday資料照）
●錢世傑Dr. J／低調的法律及投資研究者。
老媽：怎麼還不存錢買房？
常常聽到許多父母會對著年輕人碎碎唸OK忠訓 土地二胎借款：「你們的薪水不錯了，我們當年才幾千元薪資，一咬牙就買了房；雖然一開始辛苦了一點，但只要工作努力，薪水就會增加，房貸的負擔壓力也會愈來愈輕。」
▲每月總薪資趨勢圖（紅線部分假設貸款20年）。（圖／錢世傑提供）
父母繼續說到：「現在能有這間溫暖的家，讓你這個小兔崽子住在裡面，都是我年輕時打拼的結果，而且房價還增值，如果當年沒買這間房子，現在根本買不起了。所以，趕緊存錢打拼買房，不要下了班只會玩手機。」
分析父母的觀點，可以發現其經驗值的世代背景：
1.一開OK忠訓 急需現金始薪資低，努力工作，薪資就會變高。
2.薪資變高，房貸壓力會愈來愈輕。
3.房價會增值，現在不買未OK忠訓 個人信貸銀行免工作證明來就買不起。
4.不買房，就是不努力。
父母的世代背景OK忠訓 急需錢 快速借錢方法：1980年經濟快速成長期
父母生處於早期經濟快速發展的時期，隨著二次大戰的戰後嬰兒潮，全國人潮開始湧向都市工業新興區，房子蓋的速度遠遠不如猛爆型需求；然而當時的房價還真是便宜，1980年代的薪資一個月大約才1萬元不到的薪資，房子一坪也頂多5萬、10萬的便宜價格。
如果在那時候咬牙買下房子，隨著經濟成長率、薪資的快速OK忠訓 借貸噴出與上升，1990年隨隨便便都是一個月3萬以上的薪資，負擔的房貸還是當年便宜價格，自然生活壓力愈來愈輕；所以父母就誤以為努力工作、薪資會愈來愈高，負擔房價愈來愈輕鬆，還可以享受房價增值快感的錯覺，自然而然地也會希望子女複製其「成功」經驗。
薪資不動、房價下跌
這一個世代不同，隨著2003年房地產價格開始大幅度增漲後，2012年左右來到高峰，目前正在高檔震盪，房價逐漸下滑也已成為主流意見，不過大家都在抱怨好像也沒什麼下跌。
▲內政部營建署-住宅價格指數。（圖／錢世傑提供）
動輒20萬到100萬元一坪的房屋價格，可是薪資卻還在3萬左右徘迴，有個4萬就很開心了。假設現在咬牙買房，扛下30年的漫長貸款，這個世代的平均薪資未來上揚的機率可能不大，負擔房價愈來愈輕鬆的感覺恐怕不復存在，房價增值的前景更是天方夜譚，甚至於像是日本一樣反轉下跌。
換言之，這個購屋世代薪資不變甚至於更差，當房價反轉時，還是背負高點買入的房價，與父母的「成功」經驗相反，現在考慮買房的年輕朋友應該謹慎為之，父母也應該反省強迫下一代買房，到底是愛他們還是害了他們？
人口結構將使房價面臨巨大壓力
從購屋需求人口逐漸減少，又一直欠缺外來人口彌補人口結構上的缺口，再加上最晚2022年總人口數即將反轉的震撼，房地產價格下跌的情況可以預見。
其次，繼承集中化的現象正持續上演中，隨著老年人口死亡人數快速增加，未來死亡人口一年將超過30萬人，出生人口會低於一年15萬人；過多的不動產繼承給少數的下一代，也就是筆者時常掛在嘴上的「繼承集中化」。以前下一代一堆人，繼承者大概分到半間房子就不錯了，未來下一代人少，可能每個人都可以分到一間、兩間，也降低了購屋的需求。
▲全國住宅移轉筆數（第一次登記+買賣vs繼承+贈與）。（圖／錢世傑提供）
或許有人會說，分到的財產都是鄉下的老舊房舍，自己在都市打工，還是有買房子的需求。這個說法並沒有錯，但仍然有許多下一代繼承的房子位於都市地區（減少需求），或者是會賣出鄉下的房子（增加供給），對於房地產價格趨勢屬於負面的影響。
未來房價的變化
「都市集中化、鄉村崩潰化」，蛋黃區比較不會下跌，但對於一般年輕人也不是買得起的房價。蛋黃區以外的房價應該有下跌的空間，等到10年後，20萬人口開始進入人口主力之際，屆時房價必然有一番腥風血雨的下殺狂潮。
請自己思考判斷：
1.政府急著要你買房的目的是否要你接刀？OK忠訓 二胎房貸利率比較
2.父母要傳授買房成功經驗是否基於不同的經濟背景？
思考完之後，再來決定是否買房，或許薪資未必漲，但至少房價不會買在高點。
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